دوشنبه بیست و دوم مرداد ۱۴۰۳ - 0:14 - nali -
حسابی برای صاحبان آپارتمان فلوریدا در راه است، زیرا ساختمان ها با میلیون ها تعمیر روبرو هستند
شانون پتیپیچ و یاسمین کوی
یکشنبه، 11 اوت 2024، ساعت 3:30 بعد از ظهر به وقت گرینویچ + 3:30· 11 دقیقه خواندن
1.6 هزار
قلوه سنگ در Champlain Towers South Condo در Surfside، فلوریدا، در 25 ژوئن 2021.
پس از پنج دهه کار به عنوان معلم و مدیر مدرسه، جانت استون یک بازنشستگی آرام را در کانکس خود مشرف به ساحل اقیانوس اطلس فلوریدا تصور کرد.
درعوض، او به سر کار آموزش به کودکان پیش دبستانی دارای معلولیت و زندگی با پسرش در لاس وگاس بازگشته است تا یک صورتحساب 100000 دلاری را از انجمن آپارتمان خود بپردازد - بخش او از یک پروژه چند میلیون دلاری برای جایگزینی بتن در حال خراب شدن ساختمان 53 ساله.
استون که آپارتمان خود را در اورموند بیچ فلوریدا خریداری کرده است، گفت: "نباید آن را بگویم، اما واقعاً بد است که هر روز کار کنم و یک سنت نداشته باشم و باید فکر کنم که آیا می توانم این هفته مواد غذایی را بپردازم؟" 400000 دلار در سال 2021. "هر پنی که من به دست میآورم صرف بازسازی بتنی میشود."
در سرتاسر فلوریدا، ساختمانهای کاندو قدیمی با هزینههای فزاینده و میلیونها دلار در تعمیرات سازهای برای مطابقت با مقررات جدید پس از فروریختن آپارتمان برجهای Champlain که در سال 2021 جان 98 نفر را گرفت، مواجه هستند. این هزینه ها برخی از مالکان آپارتمان را از نظر مالی به لبه پرتگاه سوق می دهد و یکی از آخرین سنگرهای مسکن نسبتاً مقرون به صرفه در امتداد خط ساحلی فلوریدا را به خطر می اندازد.
ویکی لوپز، نماینده خانه فلوریدا، که به صنایع دستی کمک می کرد، گفت: "ما باید این ساختمان ها را به شکل خود برگردانیم، اما برای کسانی که اجاره نشین هستند و برای کسانی که دارای درآمد ثابت هستند، این بدان معناست که ممکن است مجبور شوند مسکن دیگری پیدا کنند." این قانون و منطقه میامی آن شامل بیش از 600 انجمن کاندو است. ما در حال حاضر یک بحران مسکن مقرون به صرفه در فلوریدا داریم، بنابراین این طوفان عالی در زمان بسیار دشواری وارد شده است.
در فلوریدا، مانند سراسر کشور، هزینه های سرسام آور مسکن به یک نقطه فشار اصلی بر امور مالی خانوار تبدیل شده است. قیمت خانه در فلوریدا از سال 2020 67 درصد افزایش یافته است و بیمه صاحبان خانه در سال گذشته 42 درصد افزایش یافته است. بر اساس شاخص خریداران خانه انبیسی نیوز، در اکثر بخشهای شهرستان فلوریدا، خانوارهای با درآمد متوسط نمیتوانند خانههای با قیمت متوسط را بخرند .
ساختمانهای کاندومینیوم قدیمیتر، جایگزینی برای کسانی است که قادر به خرید خانه تکخانوارهای نبودهاند یا به دنبال جایگزینی با کمترین هزینه هستند. این ساختمان ها اغلب خانه بازنشستگان - که برخی از آنها ده ها سال در آنجا زندگی کرده اند - همراه با خانواده های تک درآمدی و مستاجر هستند.
اما اکنون، هزینه زندگی حتی در آن ساختمان ها برای برخی از دسترس خارج شده است. بر اساس قانون تصویب شده توسط قانونگذار ایالت فلوریدا پس از فروریختن برجهای Champlain، ساختمانهای کاندو سه طبقه و قدیمیتر از 30 سال باید تا پایان سال مورد بازرسی ساختاری قرار گیرند. این الزام برای تقریباً 900000 واحد کاندو در سراسر ایالت اعمال می شود. همچنین انجمنهای کاندو را ملزم میکند که حداقل مقداری را در ذخایر خود برای تأمین هزینه تعمیرات آتی نگه دارند، که بسیاری از ساختمانها را ملزم میکند حقوق ماهیانه انجمن خود را افزایش دهند.
در میامی، ساکنان باشگاه قایق بادبانی پالم بی، جایی که واحدهای دو خوابه در آن امسال بین 400000 تا 500000 دلار فروخته شده است، مجبورند هر کدام 140000 دلار برای ارزیابی ویژه برای طیف وسیعی از بهبودهای ساختمان بپردازند. مالکان آپارتمان های Surfside در Daytona Beach، جایی که یک واحد دو خوابه در حال حاضر به قیمت 415,000 دلار درج شده است، بین 50,000 تا 60,000 دلار برای ارزیابی بتن ساختمان خود و تعویض پنجره ها پرداخت کرده اند. در اورلاندو، به مالکان باغ ریجنسی، جایی که واحدهای دو خوابه با قیمت حدود 160000 دلار فهرست شده است، گفته شد که باید هر کدام 22000 دلار برای ارتقاء ساختمان بپردازند، اما ساکنان اخیراً تخته را حذف کرده اند و در تلاش برای کاهش قیمت هستند.
گرگ باتیستا، یک مهندس حرفه ای که بیش از 20 سال در فلوریدا کار کرده است، گفت: در بدترین موارد، به ساکنان گفته می شود که باید ساختمان های خود را به دلیل نقص های ساختاری که در بازرسی ها پیدا شده است، تخلیه کنند.
او گفت که در حال حاضر در حال کار بر روی ساختمانی در میامی بیچ است که ممکن است ساکنان آن به دلیل نگرانی های ایمنی مجبور به تخلیه آن شوند و اخیراً در یک ساختمان کاندو 20 طبقه در هالیوود فلوریدا کار کرده است، جایی که گاراژ پارکینگ سه طبقه باید تا قبل از آن خالی شود. ساختار قابل تعمیر است.
استون آپارتمان خود را در باشگاه سرفساید در Ormond Beach خریداری کرد تا به دختر و نوهاش نزدیکتر باشد. به عنوان یک بیوه، او امیدوار بود که زندگی در یک آپارتمان در مقایسه با یک خانه تکخانواده، احساس اجتماعی بیشتری، نگهداری کمتر و لایهای از امنیت بیشتر را فراهم کند.
ظرف یک سال، به او اطلاع داده شد که یک ارزیابی ویژه 100000 دلاری به انجمن کاندو برای بازسازی بتن، پنجرههای جدید و افزایش ذخایر انجمن بدهکار است. استون گفت که بیشتر پس انداز دوران بازنشستگی خود را برای پیش پرداخت کاندو استفاده کرده است و پولی برای ارزیابی ندارد. صاحبان کاندو که قادر به پرداخت ارزیابی نیستند، می توانند توسط انجمن کاندوشان سلب مالکیت شوند.
او به فروش فکر کرد، اما این ارزیابی باعث کاهش ارزش ملک در ساختمان شد. واحدی شبیه به واحدی که استون در سال 2021 برای آن 400000 دلار پرداخت کرد، در حال حاضر پس از کاهش های متعدد قیمت، به قیمت 335،000 دلار فهرست شده است.
او گفت تنها گزینه او بازگشت به سر کار بود. او گفت که او دوباره به مدرسه ای در لاس وگاس که قبل از بازنشستگی در آنجا کار می کرد، درخواست داد و اکنون به کودکان 3 تا 5 ساله مبتلا به اوتیسم تدریس می کند.
استون گفت: «من هر روز خسته هستم. "من به خانه می آیم و بلافاصله می خوابم و بلند می شوم و روز بعد این کار را انجام می دهم."
او گفت که تمام دستمزد او صرف ارزیابی آپارتمان می شود، که تخمین می زند پس از دو سال کار تمام وقت پرداخت خواهد شد. پس از آن، او قصد دارد به آپارتمان خود در فلوریدا نقل مکان کند، اما در این مدت، او با پسر بالغ خود زندگی می کند.
استون گفت: «قرار بود این زمانی باشد که من واقعاً بازنشسته شوم و به دخترم و نوهام نزدیک شوم و از زندگی لذت ببرم. "این اتفاق نیفتاد."
به گفته مشاوران املاک، افزایش هزینه های داشتن یک کاندو باعث افزایش تعداد واحدها در بازار و کاهش قیمت ها شده است. بر اساس تجزیه و تحلیل NBC News از داده های Redfin، در سراسر ایالت، تعداد کاندوها در بازار طی شش ماه گذشته 23 درصد افزایش یافته است در حالی که قیمت ها 4.5 درصد کاهش یافته است. در شهرستان ولوسیا، جایی که ساختمان استون در آن واقع شده است، موجودی آپارتمان 28 درصد در طول شش ماه گذشته افزایش یافته است و قیمت فروش 9 درصد کاهش یافته است.
کریستا گودریچ، یک مشاور املاک در منطقه ساحل دیتونا که همچنین اجاره تعطیلات را مدیریت می کند، گفت: "همه مشاوران املاک در مورد مدت زمان ماندگاری لیست آنها، عدم حرکت همه چیز و اینکه خریداران کافی وجود ندارد صحبت می کنند." کاندوها بدترین آسیب را میبینند زیرا افرادی که خرید میکنند، دیدهاند که وقتی طوفانها میآیند چه اتفاقی میافتد، دیدهاند که وقتی کاندوها به درستی ساخته نشدهاند چه اتفاقی میافتد، و بنابراین در خرید کاندو مردد هستند. در ساحل.”
در حالی که برخی از ساختمانها به کار کمی نیاز دارند یا اصلاً نیازی به کار ندارند، مهندسان ساختمان فلوریدا، وکلای املاک و مشاوران املاک میگویند بسیاری از آنها اکنون مجبورند هزینه سالها نگهداری سهلانگیز، استانداردهای ساختمانی پایینتر قبل از دهه 1990 و تأثیرات آب شور فلوریدا بر بتن را بپردازند. و میلگردی که سازه ها را در کنار هم نگه می دارد.
باتیستا میگوید: «وقتی تعمیر و نگهداری را در ردیف دوم قرار میدهید و کارهای ساده اما بسیار مهم مانند رنگآمیزی ساختمان را انجام نمیدهید، تأثیر بسیار بدی بر طول عمر طولانیمدت یک ساختمان دارد. اما بسیاری از مردم ترجیح میدهند فرش زیبایی در لابی بگذارند، نه رسیدگی به مسائل واقعی.»
برای توسعهدهندگان، فشار هزینهای که بر مالکان آپارتمانها وارد میشود، فرصتی را فراهم میکند، زیرا بسیاری از املاک قدیمیتر بر املاک و مستغلات ساحلی برتر تسلط دارند. در برخی موارد، ارزش زمین ممکن است از ارزش ساختمان بیشتر شود، زمانی که هزینه تبدیل آن به کد در نظر گرفته شود. اگر مالکان کافی نتوانند یا تمایلی به پرداخت هزینه تعمیرات لازم نداشته باشند، توسعه دهندگان می توانند اقدام به خرید آن کنند. ساخت و توسعه مجدد ملک.
«این املاک در مکان های بسیار مطلوبی هستند. جوزف هرناندز گفت: اگر یک پروژه جدید بر روی آنها بسازید، در بسیاری از موارد کاندوهای لوکس، می تواند 3000 تا 5000 دلار در هر فوت مربع باشد. "این یک فرصت توسعه فوق العاده است."
توسعهدهنده ادگاردو دفورتونا، که گروه بینالمللی فورچون او برخی از ساختمانهای لوکس فلوریدا جنوبی را توسعه داده است، گفت که شرکت او به چند ساختمان کاندو قدیمیتر در مکانهای اصلی ساحلی در ساحل میامی و مرکز شهر میامی نگاه میکند که ممکن است تخریب شوند و با لوکس جایگزین شوند. بلند مرتبه اما او گفت که متقاعد کردن صاحبان کافی برای فروش حتی با قیمت های بالاتر از بازار می تواند دشوار باشد.
دفورتونا گفت: "من فکر می کنم که بسیاری از مردم هنوز واقعاً باید با موسیقی روبرو شوند یا درک کنند که فروش بهتر از ماندن در اطراف و سرمایه گذاری آن پیشرفت ها و ذخایر بسیار بزرگی است که برای رعایت قانون نیاز دارید."
جرمی موریس که در زمان تصویب تعمیرات، رئیس هیئت مدیره کاندو ساختمان استون بود، گفت که احساس میکند هیئت مدیره چارهای جز تامین مالی تعمیرات ندارد و دلیل این هزینه را عدم نگهداری مناسب از بتن ساختمان در طول دههها میداند.
موریس که میگوید مجبور شد از پسانداز بازنشستگیاش استفاده کند، گفت: «اگر کاری انجام ندهی، این ساختمان بیارزش میشود و باید به یک توسعهدهنده بفروشی و خراب میشود.» برای کار پرداخت کنید بنابراین واقعاً چارهای نیست. شما باید کار را انجام دهید. و این قرص سختی برای قورت دادن است. من فکر نمی کنم کسی از خوشحالی می پرد. اما زمانی که هیئت مدیره قبلی کار خود را انجام نمی دهند، این اتفاق می افتد.
اما این تصمیم در نهایت باعث شد که صاحبان ساختمان در مقابل یکدیگر قرار بگیرند و برخی از مالکان گفتند که این کار غیرضروری است.
«بسیار سمی بود. موریس گفت: این یک دست کم گرفتن است. من امروز با برخی از مردم آنجا صحبت نمی کنم. من مودب خواهم بود، اما دیگر با آنها صحبت نمی کنم زیرا آنها با من خیلی بد رفتار کردند. آنها در جلسات به من فحش می دادند، ایمیل های ناشناس می فرستادند، فقط چیزهای زشت و زننده.»
در Palm Bay Yacht Club، به صاحبان آپارتمان گفته شد که باید برای یک پروژه ساخت و ساز 33 میلیون دلاری بپردازند، که باعث شد گروهی از ساکنان از هیئت مدیره کاندو ، شرکت مدیریت ساختمان و شرکت هایی که برای تکمیل کار استخدام شده اند شکایت کنند. این دادخواست ادعا می کند که مالکان برای این پروژه هزینه بیش از حد دریافت می کنند و به این دلیل است که اندازه گیری های اغراق آمیز و موارد خارج از محدوده تعمیرات ساختاری مانند بهبود لوازم آرایشی و بهداشتی. همچنین ادعا می کند که انجمن کاندو قبلاً از بودجه سوء استفاده کرده است.
استیو دیویس، وکیلی به نمایندگی از متهمان، این اتهامات را رد کرد و گفت که این کار طبق گواهینامه 40 ساله مورد نیاز برای ساختمانها در شهرستان میامی-دید از نظر قانونی مورد نیاز است و مالکان فقط برای کارهای ضروری انجام شده دریافت میشوند. او گفت که هیئت مدیره Palm Bay تمام تلاش خود را برای کمک به صاحبان واحد انجام داد.
در میان کسانی که شکایت کردند، کریستین موری است که در سال 2016 آپارتمان خود را خرید و اخیراً پس از 20 سال کار به عنوان مدیر مراقبت های بهداشتی در دانشگاه میامی، بازنشسته شده بود. اکنون، او قصد دارد برای پرداخت 140000 دلار ارزیابی ویژه، به سر کار بازگردد.
برای پرداخت، او یک وام 20 ساله گرفت که در آن ماهانه 1000 دلار علاوه بر 3000 دلاری که در قبال وام مسکن و سایر هزینه های انجمن کاندو بدهکار است پرداخت می کند.
موری گفت: "زبان من را ببخشید، اما ما به هم ریخته ایم." "این بچه ها برنامه بازنشستگی زودهنگام من را خراب کردند."
لوپز، که به تدوین این قانون کمک کرد، گفت که به دنبال راههایی برای کمک به مالکان آپارتمان پس از تشکیل مجدد مجلس قانونگذاری فلوریدا در سال آینده است. او گفت که در حال جمعآوری دادهها برای درک تأثیر کامل این قانون است تا تعیین کند چه تنظیماتی ممکن است مورد نیاز باشد.
استون مایل است که قانونگذار ایالتی به ساختمانها و مالکان آپارتمانها زمان بیشتری برای رعایت مقررات بدهد تا بتوانند هزینهها را تقسیم کنند. در حالی که او فکر می کند الزامات در درازمدت چیز خوبی خواهد بود، او پیش بینی نمی کند که بتواند پولی را که باید برای آپارتمانش خرج می کند، پس بگیرد.
او گفت: "من تا زمانی که بمیرم آنجا خواهم بود زیرا قرار نیست قبل از مرگم آن پول را پس بگیرم." «اگر می توانستم پولم را پس بگیرم، احتمالاً دوباره به فروش و گرفتن یک خانه تک خانواده نگاه می کردم. اما من نمی بینم که چنین اتفاقی بیفتد، نه در طول زندگی من.»
این مقاله در ابتدا در NBCNews.com منتشر شده است
https://www.yahoo.com/news/reckoning-coming-floridas-condo-owners-120000653.html
